پیش خریدار برای حفظ حقوق خود چه باید بکند و اساسا چه حقوق و اختیاراتی برای رسیدن به هدف نهایی قرارداد پیش فروش دارد.
حقوق پیش خریدار
معمولا کسانی که آپارتمان پیش خرید می کنند، تا زمان تحویل واحد، از دغدغه رسیدن به خانه مورد نظرشان در امان نیستند. مشتری یا پیش خریدار در این فکر است که برای حفظ حقوق خود چه باید بکند و اساسا چه حقوق و اختیاراتی برای رسیدن به هدف نهایی قرارداد پیش فروش دارد.
در این مقاله حقوق پیش خریدار در قرارداد پیش فروش ساختمان را در دو قسمت کلی حقوق عام و حقوق خاص بررسی می کنیم؛
۱) حق درخواست الزام به تسلیم ملک
فروشنده باید ملک موضوع قرارداد پیش فروش را در زمان مورد توافق به تصرف مشتری بدهد به نحوی که مشتری قادر به انواع تصرفات و استفاده ها از ملک باشد. (ماده ۳۶۷ قانون مدنی) در غیر این صورت، مشتری می تواند درخواست الزام فروشنده به تسلیم مورد معامله را از دادگاه بخواهد.
۲) حق حبس
به طور کلی در خرید و فروش، خریدار حق دارد تا زمان تسلیم مبیع (مورد معامله) از تسلیم بها آن امتناع کند. به این اختیار، حق حبس می گویند. (ماده ۳۷۷ قانون مدنی) باید توجه داشت که در قرارداد پیش فروش ساختمان، پرداخت قسطی پول باعث از بین رفتن حق حبس نمی شود.
در پیشفروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد به توافق طرفین خواهد بود، ولی طبق قانون، حداقل ده درصد (۱۰%) از بها، در زمان اتمام کار و همزمان با تنظیم سند قطعی، قابلوصول خواهد بود و طرفین نمیتوانند برخلاف آن توافق کنند. (ماده ۱۱ قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹)
۳) حق استرداد ثمن در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع
اگر پس از انعقاد قرارداد پیش فروش، معلوم شود که ملک مورد معامله از آن شخص دیگری بوده که نقشی در این قرارداد نداشته است، در این صورت، پیش خریدار حق استرداد بهای ملک را از پیش فروشنده دارد. مشتری حق دارد برای پس گرفتن بهای پرداختی به پیش فروشنده مراجعه نماید.
۴) حق مطالبه خسارت تاخیر بر اساس ماده ۶ قانون پیش فروش ساختمان
بر اساس ماده ۶ قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹، چنانچه پیشفروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیشفروششده را تحویل پیشخریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید، مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیشخریدار بپردازد، مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیشخریدار توافق نمایند. یعنی مبلغ کمتر از این میزان معتبر نیست.
اول: درصورتی که واحد پیشفروششده و بخشهای اختصاصی نظیر پارکینگ و انباری در زمان مقرر قابل بهرهبرداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیشخریدار، معادل اجاره بهای بخش تحویلنشده.
دوم: درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیمدرصد (۵/۰%) بهای روز تعهدات انجامنشده به میزان قدرالسهم پیشخریدار
سوم: درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیشخریدار
چهارم: درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد
۵) حق فسخ طبق ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان
طبق ماده ۷ قانون پیشفروش ساختمان، در صورتی که مساحت بناء براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابهالتفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد، مورد محاسبه قرار خواهد گرفت.
با این حال، اگر مساحت بنا تا پنج درصد (۵%) زیادتر بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتیکه بیش از پنج درصد (۵%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
۶) عدم پرداخت مبلغ اضافی
چنانچه مساحت واحد تحویلشده کمتر از نود و پنج درصد (۹۵%) مقدار توافقشده باشد، پیشخریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا میتواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیشفروشنده مطالبه کند.
البته باید توجه داشت که در اکثر قراردادهای پیش فروش ساختمان، فروشنده حق خواهد داشت تا میزان معینی در قیمت قرارداد به واسطه نوسانات بازار تغییر ایجاد کند. در این مورد نیز تنها در حدود توافق شده و بر اساس قرارداد این اختیار به پیش فروشنده تعلق می گیرد.